Kupovina stana od 60 kvadrata postala je nedostižna za prosečne kvalifikovane radnike u mnogim velikim svetskim gradovima. Na vrhu liste neprestanih cena je Hong Kong, gde je za takav stan potrebno čak 14 godina prosečne zarade. U Parizu, Londonu i Tokiju, cene nekretnina su se potpuno odvojile od lokalnih prihoda, sa odnosom cene i dohotka koji prelazi 10, što dodatno otežava pristup stanovanju.
Čak i u gradovima kao što su Cirih, Sidnej, Ženeva, Minhen i Sao Paulo, lokalne plate nisu dovoljne da omoguće kupovinu stana. Za one koji mogu da ispune bankarske uslove za kredit, ključni faktori pristupačnosti su kamatne stope i dužina otplate. Kada su oba faktora visoka, mesečne rate postaju izuzetno opterećujuće, čak i u gradovima gde odnos cena i prihoda nije ekstreman, kao što su mnogi američki gradovi. Analiza UBS banke ukazuje na to da prosečan kvalifikovani radnik danas može sebi priuštiti oko 30% manji stambeni prostor u poređenju sa 2021. godinom.
U gradovima poput Njujorka, Sidneja i Londona, održivost trenutnih cena nekretnina izgleda posebno upitno. Majami se trenutno suočava sa najvećim rizikom od stvaranja balona na tržištu nekretnina među svim gradovima obuhvaćenim analizom, dok su visoki rizici prisutni i u Tokiju i Cirihu. Povećani rizik od balona primećen je i u Los Anđelesu, Dubaiju, Amsterdamu i Ženevi.
Gradovi sa umerenim rizikom uključuju Singapur, Sidnej, Vankuver i Toronto, kao i evropske gradove poput Madrida, Frankfurta i Minhena. London, Pariz i Milano beleže nizak rizik, dok su u istu grupu van Evrope Hongkong, San Francisko, Njujork i Sao Paulo, pri čemu Sao Paulo ima najniži rizik od svih analiziranih gradova.
Tokom poslednjih nekoliko kvartala, globalna tržišta nekretnina su se dodatno ohladila. Odnos cena i kirija opao je u većini evropskih i azijskih gradova, osim u Tokiju. Hipotekarno kreditiranje ostaje slabo zbog visokih kamatnih stopa, koje su i dalje oko dvostruko više nego u periodu od 2020. do 2022. godine. Cenovni baloni su česta pojava na tržištu nekretnina, a istorijski podaci pokazuju obrasce koji ukazuju na pregrevanje tržišta. Tipični znakovi uključuju odvajanje cena nekretnina od lokalnih prihoda i kirija, kao i poremećaje u realnoj ekonomiji poput prekomernog kreditiranja i preterane izgradnje.
UBS Globalni indeks balona na tržištu nekretnina meri rizik od nastanka balona na osnovu ovih obrazaca. Iako ne predviđa kada će doći do korekcije cena, indeks ukazuje na rizike. Pad cena može biti uzrokovan promenama u makroekonomskim uslovima, promenama raspoloženja investitora ili naglim rastom ponude stanova.
U gradovima sa visokim rizikom, cene nekretnina su se u poslednjih pet godina, prilagođeno inflaciji, povećale u proseku za skoro 25%, dok su kirije porasle oko 10%, a prihodi tek oko 5%. Nasuprot tome, u gradovima sa umerenim i niskim rizikom, cene su pale oko 5%, dok su kirije i prihodi uglavnom stagnirali. Tokom poslednjih godinu dana, realne cene stanova globalno su ostale gotovo nepromenjene, uz blagi rast u nekim gradovima poput Madrida, Dubaija i Tokija.
U poslednjih pet godina, Dubai i Majami su zabeležili rast realnih cena od oko 50%, dok su Tokijo i Cirih porasli za 35% i 25%. Suprotno tome, cene u nekim nekada popularnim gradovima kao što su Hong Kong i Pariz pale su za više od 20%.
U svetlu ovih trendova, izgledi za ulaganje u nekretnine ostaju relativno povoljni, uz očekivanje da će centralne banke smanjivati kamatne stope do 2026. godine, što bi moglo olakšati finansiranje. Ipak, dalji rast cena zavisiće od kontrole inflacije i stabilnosti privrednog rasta, što ostaje neizvesno.
