Kupovina stana predstavlja jednu od najvažnijih životnih investicija za većinu građana, a davanje kapare je prvi konkretan korak ka njenoj realizaciji. U ovom trenutku, kada se novac prvi put izdvaja, često se javljaju dileme, pitanja i potencijalne greške. Kada kupac uplati kaparu, započinje pravno obavezujući odnos, koji može doneti i sigurnost i probleme. Nejasni dogovori i nedovoljna informisanost mogu pretvoriti ovaj korak u izvor sporova i gubitaka.
Kapara se mora davati samo kada su sva dokumenta proverena. Preporučuje se da se ne pristaje na rezervaciju, dogovor ili usmena obećanja pre nego što se kapara uplati. Bezbedan način za davanje kapare je putem potpisanog predugovora i uplate na račun, uz jasno naznačenu svrhu uplate. Česta greška kupaca je davanje kapare bez potrebne dokumentacije, kako bi „izbegli gubitak stana“, ili se oslanjanje na usmene dogovore u žurbi.
Iako se kapara često doživljava kao formalnost, njena uloga u kupoprodaji nekretnina je značajna. Visina kapare i uslovi pod kojima se vraća ili zadržava mogu imati presudan uticaj na dalji tok kupovine. Advokat Mihailo Repić naglašava da kapara služi kao signal ozbiljnosti kupca. On objašnjava da se može zaključiti ugovor o kapari ili koristiti priznanica uz navedeni iznos. U slučaju da kupac odustane bez objektivnog razloga, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Suprotno tome, ako prodavac odustane, kupac može dobiti dvostruku kaparu.
Repić napominje da visina kapare obično iznosi 10% cene nekretnine, ali ne postoji strogo pravilo. Jedini slučaj kada se kapara vraća bez posledica je kada kupcu nije odobren kredit, jer to ne zavisi od njega. Radi sigurnosti, preporučuje se da se kapara daje uz predugovor potpisan od obe strane. Pre nego što se uplati kapara, potrebno je proveriti vlasništvo nekretnine.
Prilikom provere, važno je utvrditi ko je upisan u list nepokretnosti, da li je stan legalizovan i da li je pod hipotekom. Ukoliko dokumentacija nije u potpunosti proverena, kupac ne bi trebao pristati na davanje kapare. U potpisanom ugovoru moraju biti precizirani iznos kapare i šta se dešava u slučaju odustajanja kupca ili prodavca.
Iznos kapare se obično uračunava u cenu stana. Na primer, ako stan košta 70.000 evra, 10% kapare iznosi 7.000 evra, što se takođe uračunava u ukupnu cenu. Važno je da kupac shvati kao „crvenu lampicu“ ukoliko vlasnik traži mnogo veći iznos kao kaparu. Kapara se daje isključivo vlasniku ili njegovom punomoćniku, a nikako ne trećim licima ili agencijama.
U potpisanom ugovoru moraju biti precizirani tačni rokovi za zaključenje glavnog ugovora i isplatu ostatka cene. Preporučuje se da se ugovori overavaju kod notara, jer usmeni dogovori nemaju pravnu težinu. Posebno je važno da se u ugovoru o kapari navede klauzula o vraćanju kapare u slučaju neodobravanja kredita.
Kupci takođe treba da budu oprezni u situacijama kao što su kupovina stana koji je predmet ugovora o doživotnom izdržavanju, neuračunati naslednici, punomoćnici iz inostranstva ili kada prodavac insistira na brzini bez notara. Pravilno postupanje u fazi davanja kapare može značajno smanjiti rizik i osigurati sigurniju kupovinu nekretnine.
